Säljer du din bostadsrätt eller villa med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Det gäller så länge bostaden räknas som privatbostad. Går försäljningen med förlust får du dra av 50 procent av förlusten.
Vinsten är det som blir kvar av försäljningspriset när du har dragit av mäklararvodet, inköpspriset och det du själv har betalat för att bygga om och förbättra bostaden. Varje krona som du kan visa att du lagt på förbättringar sänker skatten med 22 öre, så länge försäljningen går med vinst. Den del av en faktura som du redan fått tillbaka som rotavdrag får du däremot inte räkna med.
Kvitton för ett flyttat kök sänker skatten med 48 400 kronor i exemplet
Exemplet gäller en bostadsrätt i en äkta förening som ägaren har bott i. Hon äger den ensam, har inte lämnat några kapitaltillskott till föreningen, och föreningen har ingen inre reparationsfond.
- Hon köpte lägenheten 2019 för 2 500 000 kronor.
- Hon sålde den 2026 för 3 400 000 kronor, med ett mäklararvode på 60 000 kronor.
- Köket flyttades 2024 till en annan del av lägenheten. Det kostade 250 000 kronor, varav 100 000 kronor i arbetskostnad. Rotavdraget på fakturan var 30 procent av arbetskostnaden, alltså 30 000 kronor, och hon betalade själv 220 000 kronor.
| Kronor | Utan kvitton | Med kvitton |
|---|---|---|
| Försäljningspris | 3 400 000 | 3 400 000 |
| Minus mäklararvode | 60 000 | 60 000 |
| Minus inköpspris | 2 500 000 | 2 500 000 |
| Minus förbättringsutgifter | 0 | 220 000 |
| Vinst | 840 000 | 620 000 |
| Skatt, 22 procent | 184 800 | 136 400 |
Kvittona sänker skatten med 48 400 kronor, vilket är 22 procent av de 220 000 kronor hon betalade själv. De 30 000 kronor som rotavdraget gav får inte räknas in. Att flytta köket räknas som en ändrad planlösning, och en sådan utgift får dras av i sin helhet när arbetet gjordes medan hon ägde lägenheten.
Hade hon i stället bytt ut köket mot ett likvärdigt kök på samma plats hade det räknats som reparation och underhåll. Då hade hon bara fått avdrag om köket var i bättre skick vid försäljningen än när hon köpte lägenheten, och avdraget hade blivit mindre.
Bostadsrätt, villa och fritidshus räknas nästan likadant
Skattesatsen är densamma för de vanligaste bostäderna. Satsen kommer av att 22/30 av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent. Skillnaderna ligger i vad som räknas in i inköpspriset, hur långt tillbaka förbättringarna får gå och vilken bilaga du deklarerar på.
| Bostadsrätt i äkta förening | Villa, radhus med äganderätt eller ägarlägenhet | Fritidshus | Bostadsrätt i oäkta förening | |
|---|---|---|---|---|
| Skatt på vinsten | 22 procent | 22 procent | 22 procent | Andra regler |
| Räknas in i inköpspriset | Priset plus avgifter till föreningen vid köpet och inköpsprovision | Priset plus inköpsprovision, lagfart och pantbrev | Priset plus inköpsprovision, lagfart och pantbrev | Andra regler |
| Grundförbättringar räknas från | 1974 | 1952 | 1952 | Andra regler |
| Bilaga | K6 | K5 | K5 | Andra regler |
| Uppskov möjligt | Ja, om du köper en ny bostad och har bott i den sålda minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren | Ja, om du köper en ny bostad och har bott i den sålda minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren | Nej | Som regel nej |
Ett bostadsrättsradhus deklareras som en bostadsrätt på bilaga K6, och grundförbättringar räknas där från 1974.
En bostad är privatbostad om du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende. För ett tvåfamiljshus räcker 40 procent. Det gäller småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta föreningar. Därför beskattas också ett fritidshus med 22 procent. Ett fritidshus kan däremot inte ge uppskov, eftersom uppskov kräver att du har varit folkbokförd i bostaden.
För en bostadsrätt tillkommer två poster. Kapitaltillskott som föreningen har använt till amortering eller till ny-, till- eller ombyggnad får dras av. Bostadsrättens andel i en inre reparationsfond räknas bort från både försäljningspriset och inköpspriset. Beloppen står normalt på kontrolluppgiften från föreningen. Arbeten som föreningen har betalat får du inte dra av.
En bostadsrätt i en oäkta förening beskattas efter andra regler, och uppskov går som regel inte att få. Hur skatten räknas i en oäkta bostadsrättsförening står på bostadsforum.se.
Ordet reavinstskatt används om vinst både på bostäder och på aktier och fonder, men för aktier och fonder gäller andra regler. Hur fondförsäljningar deklareras står i guiden deklarera försäljning av fonder, och skatten på aktier och fonder i skatterätt.se:s genomgång av kapitalvinstskatt.
Grundförbättringar räknas hela ägartiden, reparationer fem år
Renoveringar delas i två fack med olika regler.
- Grundförbättringar är nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad där planlösningen ändras, till exempel ett flyttat kök eller ett garage som blivit badrum. Hit hör också utrustning som inte fanns i bostaden förut, som en tvättmaskin där det inte funnits någon. Hela utgiften räknas, oavsett när under ägartiden arbetet gjordes. För en bostadsrätt räknas inga grundförbättringar före 1974, för ett småhus inga före 1952.
- Reparationer och underhåll innebär att du byter ut något som redan fanns, till exempel målar om, tapetserar eller byter köket utan att flytta det. Utgiften räknas bara om arbetet gjordes försäljningsåret eller något av de fem åren före, och bara till den del bostaden är i bättre skick när du säljer än när du köpte. Säljer du 2026 gäller kvitton från 2021 till 2026. I deklarationen fyller du i dem som utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. För en villa, ett fritidshus eller en ägarlägenhet gäller samma femårsgräns.
Har du bytt till något betydligt dyrare, som marmor i stället för standardkakel eller ekparkett i stället för plastmatta, delas utgiften. Merkostnaden för det exklusivare räknas som grundförbättring. Resten är reparation och underhåll och faller bort om arbetet gjordes mer än fem år före försäljningsåret. Du får heller inga reparationsavdrag om bostaden var nybyggd när du köpte den.
Tre regler gäller för båda facken:
- Förbättringsutgifterna räknas bara för de kalenderår då de tillsammans är minst 5 000 kronor. Utgiften hör normalt till det år du fick fakturan. Samma gräns gäller för villa och ägarlägenhet.
- Ditt eget arbete, verktyg, arbetskläder och utgifter som en försäkring har betalat ger inget avdrag.
- Den del av utgiften som du har fått som rotavdrag räknas inte. Därför behöver du fakturor som visar arbetskostnaden och rotavdraget. Hur rotavdraget räknas på fakturan står i guiderna till rotavdraget, rotavdrag för köksrenovering och rotavdrag för badrumsrenovering.
Saknar du kvitton kan du ändå få avdrag med ett skäligt belopp. Då behöver du annat som visar vad som gjordes och när, till exempel foton, ritningar, bygglovshandlingar, kontoutdrag eller lånehandlingar. Du kan få betala skattetillägg om du drar av utgifter som du inte har haft.
Mäklararvodet och energideklarationen får dras av från priset
Utöver mäklararvodet får du dra av utgifter för värdering, besiktning, advokat, försäkring mot dolda fel och energideklaration. Resor för att sälja bostaden och vissa utgifter för homestyling, som fotografering och hyrda möbler under visningen, räknas också. Städning, flytt, trädgårdsskötsel och möbler som du köper ger inget avdrag.
Uppskov skjuter upp skatten, men den försvinner inte
Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten på vinsten. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor och får vara högst 3 000 000 kronor gånger din ägarandel. Kostar den nya bostaden mindre än den gamla såldes för får du bara uppskov med en motsvarande del av vinsten.
Villkoren gäller båda bostäderna:
- Den sålda bostaden ska vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES och din permanentbostad. Du ska ha bott där minst ett år i följd fram till köpekontraktet, eller minst tre av de senaste fem åren. Köpte du den nya bostaden först räknas boendetiden i stället fram till det köpet, om du begär det.
- Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i en äkta förening inom EES, eller en tomt där du bygger ett småhus eller en ägarlägenhet.
- Säljer du 2026 ska den nya bostaden vara köpt tidigast den 1 januari 2025 och senast den 31 december 2027, och du ska ha flyttat in senast den 2 maj 2028.
Den årliga uppskovsräntan på cirka 0,5 procent togs bort från och med inkomståret 2021, så ett uppskov kostar ingenting medan du har det. När du säljer den nya bostaden ska uppskovet oftast återföras och beskattas, och då med den skattesats som gäller just då. Blir satsen högre än 22 procent betalar du mer än om du hade betalat direkt. Hur vinstskatten påverkar rörligheten på bostadsmarknaden tar bostadsforum.se upp i sin text om flyttskatten.
Försäljningen deklareras året efter köpekontraktet
Dagen då köpekontraktet skrivs under avgör vilket år försäljningen hör till. Tillträdet och köpebrevet spelar ingen roll. Skrev du på 2026 deklarerar du försäljningen våren 2027, på bilaga K6 för en bostadsrätt och K5 för ett småhus eller en ägarlägenhet. Deklarerar du i e-tjänsten finns bilagan förvald.
Du slipper kostnadsränta på kvarskatten om du betalar in den i förväg. För en försäljning med köpekontrakt 2026 gäller två datum:
- Det som överstiger 30 000 kronor ska vara bokfört på skattekontot senast den 12 februari 2027.
- Resterande 30 000 kronor ska vara bokfört senast den 3 maj 2027.
Är vinstskatten i exemplet hela kvarskatten, 136 400 kronor, betalar du in 106 400 kronor senast den 12 februari 2027 och 30 000 kronor senast den 3 maj 2027. Spara kvitton och fakturor i fem år efter det år du deklarerade försäljningen.