Hyr du ut din bostad betalar du skatt bara på det som blir över när avdragen är gjorda. Från hyran drar du först ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Sedan kommer ett avdrag som beror på vilken sorts bostad du hyr ut. För en villa, ett fritidshus eller en ägarlägenhet är det 20 procent av hyran, för en bostadsrätt din avgift till föreningen och för en hyresrätt din egen hyra. Det som blir kvar är ett överskott som beskattas med 30 procent.
Det andra avdraget gör att samma hyra kan ge olika skatt. För en bostadsrätt blir avdraget större än för en villa så fort månadsavgiften är högre än en femtedel av månadshyran.
Omkring 109 000 personer redovisar inkomst från andrahandsuthyrning, i genomsnitt 40 790 kronor om året efter avdragen, enligt Hyresgästföreningens genomgång av Skatteverkets statistik.
När räknas bostaden som privatbostad?
För ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt gäller reglerna bara om bostaden räknas som privatbostad. Annars beskattas uthyrningen som näringsverksamhet. Frågan om bostaden är privatbostad avgörs vid slutet av varje år.
Ett småhus eller en ägarlägenhet räknas som privatbostad om du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende. Enligt 2 kap. 8 § inkomstskattelagen räknas ett småhus också som privatbostad om det är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad, så en villa kan vara privatbostad även när du hyr ut den hela året.
En bostadsrätt räknas som privatbostad om du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende och föreningen är äkta, alltså en förening som till klart övervägande del ger medlemmarna bostäder i hus som föreningen äger (2 kap. 17 § inkomstskattelagen).
En hyresrätt räknas inte som privatbostad, men enligt Skatteverket beskattas uthyrningen på liknande sätt, och du får ändå schablonavdraget på 40 000 kronor och avdrag för din egen hyra enligt 42 kap. 30 och 31 §§ inkomstskattelagen.
Upplåtelseformen avgör hur mycket hyra som är skattefri
Tabellen visar hur mycket du kan ta i hyra under ett år innan det uppstår ett överskott att betala skatt på. Den utgår från att du äger bostaden ensam och har ägt den hela året. För bostadsrätten gäller en månadsavgift på 4 000 kronor utan kapitaltillskott, och hela lägenheten hyrs ut.
| Bostad och uthyrningstid | Avdrag | Skattefri hyra per år, kronor | Motsvarar per uthyrd månad, kronor |
|---|---|---|---|
| Villa, fritidshus eller ägarlägenhet, hela året | 40 000 kronor plus 20 procent av hyran | 50 000 | cirka 4 170 |
| Villa, fritidshus eller ägarlägenhet, sex månader | 40 000 kronor plus 20 procent av hyran | 50 000 | cirka 8 330 |
| Bostadsrätt, hela året | 40 000 kronor plus avgiften för tolv månader | 88 000 | cirka 7 330 |
| Bostadsrätt, sex månader | 40 000 kronor plus avgiften för sex månader | 64 000 | cirka 10 670 |
| Hyresrätt | 40 000 kronor plus din egen hyra för den uthyrda tiden | beror på din hyra | beror på din hyra |
Tre saker ändrar siffrorna i tabellen:
- Schablonavdraget gäller bara för de månader du har ägt bostaden. Köpte du bostaden den 1 april får du dra av 30 000 kronor det första året.
- För en bostadsrätt får du bara dra av den del av avgiften som gäller de dagar du hyrt ut. Kapitaltillskott räknas inte med, men en särskild avgift som föreningen tar ut för andrahandsuthyrningen får du dra av.
- Hyr du ut ett rum i en bostadsrätt eller hyresrätt får du bara dra av den del av avgiften eller hyran som gäller rummet. Kök och badrum som ni delar räknas inte som uthyrd del.
Samma hyra, 10 000 kronor i månaden, ger olika skatt
Du hyr ut hela bostaden för 10 000 kronor i månaden i tolv månader. Hyresintäkten blir 120 000 kronor, oavsett bostad.
| Kronor | Villa | Bostadsrätt, avgift 4 000 kronor i månaden |
|---|---|---|
| Hyresintäkt | 120 000 | 120 000 |
| Schablonavdrag | 40 000 | 40 000 |
| Avdrag för bostadstypen | 24 000 (20 procent av hyran) | 48 000 (avgiften i tolv månader) |
| Överskott | 56 000 | 32 000 |
| Skatt, 30 procent | 16 800 | 9 600 |
Villaägaren betalar 7 200 kronor mer i skatt på exakt samma hyra. Skillnaden kommer helt från det andra avdraget: 20 procent av hyran blir 24 000 kronor, medan årsavgiften i bostadsrätten är 48 000 kronor. Med en månadsavgift på 2 000 kronor hade avdragen varit lika stora.
De 20 procenten ska täcka villaägarens driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el. De faktiska kostnaderna får inte dras av utöver dem.
Vill du räkna på din egen uthyrning har Skatteverket en beräkningshjälp och hjälpblanketten Uthyrning m.m. (SKV 2199) på sidan om att hyra ut privatbostad.
Två ägare delar på de 40 000 kronorna
Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person. Äger ni bostaden tillsammans delar ni avdraget efter era ägarandelar, och överskottet delas på samma sätt. Samma regel gäller om ni är två som står på ett hyreskontrakt.
Äger du och din sambo villan i exemplet till hälften var blir det gemensamma överskottet fortfarande 56 000 kronor. Var och en tar upp 28 000 kronor och betalar 8 400 kronor i skatt. Tillsammans blir det 16 800 kronor, lika mycket som om en av er ägt huset ensam.
Hyr du ut flera bostäder får du däremot ett schablonavdrag för varje bostad. Har du flera intäkter från samma bostad, till exempel hyra och ersättning för överskottsel från solceller, får du bara ett schablonavdrag för dem tillsammans.
Ökade kostnader och kapitaltillskott dras inte av
Schablonavdraget ersätter dina verkliga kostnader. Du får inte dra av ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, reparationer, möbler eller räntan på bolånet, även om de blir högre än avdragen. Avdragen får heller aldrig bli större än hyresintäkten. Uthyrningen kan därför inte ge ett underskott att dra av. Räntan på bolånet drar du i stället av som vanligt i inkomstslaget kapital, enligt 42 kap. 6 b § inkomstskattelagen.
Tar du ut ett fast belopp för el ovanpå hyran räknas det som hyresintäkt. Betalar hyresgästen i stället för sin faktiska förbrukning, och den går att mäta, räknas ersättningen inte som hyra.
Överskottet ska deklareras även om plattformen redan rapporterat
Ett överskott tar du upp som kapitalinkomst vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen. Det gäller även om du hyrt ut via en digital plattform som redan lämnat uppgifter till Skatteverket. Plattformens uppgifter finns i tjänsten Mina inkomstuppgifter. Blir det inget överskott ska uthyrningen inte redovisas alls.
Hotelliknande uthyrning ger moms över 120 000 kronor om året
Hyr du ut på ett sätt som liknar hotellverksamhet ska du registrera dig för moms om årsomsättningen är högre än 120 000 kronor för kalenderåret eller något av de två föregående åren. Vad som räknas som hotelliknande uthyrning och hur omsättningen räknas står på Skatteverkets sida om uthyrning av privatbostad.
Andra skatteregler gäller i oäkta bostadsrättsförening och vid uthyrning till arbetsgivaren
En bostadsrätt i en oäkta förening räknas inte som privatbostad, och där finns inget schablonavdrag. Bostadsforum går igenom hur skatten räknas i oäkta bostadsrättsföreningar.
Hyr du ut ett utrymme i bostaden till din egen eller en närståendes arbetsgivare får du varken göra schablonavdrag eller dra av avgift, hyra eller 20 procent. Du får i stället dra av de kostnader som ökat på grund av uthyrningen.
Den nya privatuthyrningslagen ändrar hyran, inte skatten
Privatuthyrningslagen gäller sedan den 1 juli 2026 och har ersatt lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen gäller inte om du har bostaden med hyresrätt, om upplåtelsen avser fritidsändamål eller om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad, enligt 1 kap. 3 § privatuthyrningslagen. Den gamla lagen gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den. Den nya lagen styr hyran och avtalet, men skatten räknas som tidigare.
Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran ändrad. Är hyran väsentligt högre än vid liknande privatuthyrningar ska nämnden sätta den till ett skäligt belopp. Den nya hyran gäller från den dag ansökan kom in, om inte nämnden bestämmer något annat. Sänks hyran för tid som redan passerat ska du betala tillbaka det du fått för mycket, med ränta.
Hur du får tillstånd från föreningen och hur du sätter hyran står i guiden till att hyra ut i andra hand på bostadformedlingen.se. Hyresgästens sida av kontraktet finns i genomgången av andrahandskontrakt på unga.se.