Säljer du din bostadsrätt eller villa med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Det gäller så länge bostaden räknas som privatbostad. Säljer du med förlust får du dra av hälften av förlusten, vilket sänker skatten med som mest 15 procent av förlustbeloppet.
Vinsten är det som blir kvar av försäljningspriset när du har dragit av mäklararvodet, inköpspriset och det du själv har betalat för att bygga om och förbättra bostaden. Varje krona som du kan visa att du lagt på förbättringar sänker skatten med 22 öre, så länge försäljningen går med vinst. Den del av en faktura som du redan fått tillbaka som rotavdrag får du däremot inte räkna med.
Med 600 000 kronor i vinst blir skatten 132 000 kronor utan kvitton
Kim har bott i sin bostadsrätt sedan köpet, äger den ensam och har inga andra kapitalinkomster eller kapitalutgifter samma år. Föreningen är äkta, Kim har inte lämnat några kapitaltillskott och föreningen har ingen inre reparationsfond.
- Kim köpte lägenheten 2018 för 2 400 000 kronor.
- Kim sålde den 2026 för 3 080 000 kronor, med ett mäklararvode på 80 000 kronor. Det ger 600 000 kronor i vinst innan några andra avdrag.
- Väggen mellan kök och vardagsrum revs 2022. Efter rotavdraget betalade Kim själv 78 000 kronor.
- Inför visningen betalade Kim 12 000 kronor för fotografering och hyrda möbler.
| Kronor | Utan kvitton | Med kvitton |
|---|---|---|
| Försäljningspris | 3 080 000 | 3 080 000 |
| Minus mäklararvode | 80 000 | 80 000 |
| Minus fotografering och hyrda möbler | 0 | 12 000 |
| Minus inköpspris | 2 400 000 | 2 400 000 |
| Minus förbättringsutgifter | 0 | 78 000 |
| Vinst | 600 000 | 510 000 |
| Skattepliktig del, 22/30 av vinsten | 440 000 | 374 000 |
| Skatt, 30 procent | 132 000 | 112 200 |
Kvittona sänker skatten med 19 800 kronor, vilket är 22 procent av de 90 000 kronor som fotograferingen, möblerna och väggen kostade. En utriven vägg ändrar planlösningen och räknas därför som en ombyggnad som får dras av med hela utgiften. Fotograferingen och möblerna är försäljningsutgifter och dras av från priset.
Hade Kim sålt en villa med samma priser hade också lagfarten räknats in i inköpspriset. Lagfarten på ett köp för 2 400 000 kronor blir 36 825 kronor med Lantmäteriets taxa i dag, som är 1,5 procent i stämpelskatt och 825 kronor i expeditionsavgift. Det sänker skatten med ytterligare drygt 8 100 kronor. Stämpelskatt för pantbrev som Kim tagit ut räknas in på samma sätt.
Hade Kim samma år sålt ett fritidshus med 100 000 kronor i förlust hade 50 000 kronor fått dras av. De dras från de 374 000 kronor som tas upp, och skatten blir 97 200 kronor, 30 procent av 324 000 kronor. Förlusten sänker skatten med 15 000 kronor.
Vinstskatten går att sänka med avdrag och skjuta upp med uppskov
Det finns fyra lagliga sätt att betala mindre eller senare:
- Förbättringsutgifter: kvitton på ombyggnader och, de senaste fem åren, förbättrande reparationer.
- Försäljningsutgifter: mäklararvode, värdering, besiktning, energideklaration och viss homestyling.
- Förluster: hälften av en förlust på en annan privatbostad samma år dras av mot vinsten.
- Uppskov: skatten skjuts upp när du köper en ny bostad, men den försvinner inte.
Kvitton för ett flyttat kök kan sänka vinstskatten med 48 400 kronor
Det andra exemplet gäller Sara, som har bott i sin bostadsrätt i en äkta förening. Hon äger den ensam, har inte lämnat några kapitaltillskott till föreningen, och föreningen har ingen inre reparationsfond.
- Hon köpte lägenheten 2019 för 2 500 000 kronor.
- Hon sålde den 2026 för 3 400 000 kronor, med ett mäklararvode på 60 000 kronor.
- Köket flyttades 2024 till en annan del av lägenheten. Det kostade 250 000 kronor, varav 100 000 kronor i arbetskostnad. Rotavdraget på fakturan var 30 procent av arbetskostnaden, alltså 30 000 kronor, och hon betalade själv 220 000 kronor.
| Kronor | Utan kvitton | Med kvitton |
|---|---|---|
| Försäljningspris | 3 400 000 | 3 400 000 |
| Minus mäklararvode | 60 000 | 60 000 |
| Minus inköpspris | 2 500 000 | 2 500 000 |
| Minus förbättringsutgifter | 0 | 220 000 |
| Vinst | 840 000 | 620 000 |
| Skatt, 22 procent | 184 800 | 136 400 |
Kvittona sänker skatten med 48 400 kronor, vilket är 22 procent av de 220 000 kronor hon betalade själv. De 30 000 kronor som rotavdraget gav får inte räknas in. Att flytta köket räknas som en ändrad planlösning, och en sådan utgift får dras av i sin helhet när arbetet gjordes medan hon ägde lägenheten.
Hade hon i stället bytt ut köket mot ett likvärdigt kök på samma plats hade det räknats som reparation och underhåll. Då hade hon bara fått avdrag om köket var i bättre skick vid försäljningen än när hon köpte lägenheten, och avdraget hade blivit mindre.
Villa och bostadsrätt har samma vinstskatt, 22 procent
Skattesatsen 22 procent kommer av att 22/30 av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent. Skillnaderna ligger i vad som räknas in i inköpspriset, hur långt tillbaka förbättringarna får gå och vilken bilaga du deklarerar på.
| Bostadsrätt i äkta förening | Villa, radhus med äganderätt eller ägarlägenhet | Fritidshus | Bostadsrätt i oäkta förening | |
|---|---|---|---|---|
| Skatt på vinsten | 22 procent | 22 procent | 22 procent | Andra regler |
| Räknas in i inköpspriset | Priset plus avgifter till föreningen vid köpet och inköpsprovision | Priset plus inköpsprovision, lagfart och pantbrev | Priset plus inköpsprovision, lagfart och pantbrev | Andra regler |
| Grundförbättringar räknas från | 1974 | 1952 | 1952 | Andra regler |
| Bilaga | K6 | K5 | K5 | Andra regler |
| Uppskov möjligt | Ja, om du köper en ny bostad och har bott i den sålda minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren | Ja, om du köper en ny bostad och har bott i den sålda minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren | Nej | Som regel nej |
Ett bostadsrättsradhus deklareras som en bostadsrätt på bilaga K6, och grundförbättringar räknas där från 1974.
En bostad är privatbostad om du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende. För ett tvåfamiljshus räcker 40 procent. Det gäller småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta föreningar. Därför beskattas också ett fritidshus med 22 procent. Ett fritidshus kan däremot inte ge uppskov, eftersom uppskov kräver att du har varit folkbokförd i bostaden.
Uppfyller en villa inte kraven för privatbostad räknas den som näringsfastighet. Då tas 90 procent av vinsten upp, och skatten på en näringsfastighet blir 27 procent av vinsten.
För en bostadsrätt tillkommer två poster. Kapitaltillskott som föreningen har använt till amortering eller till ny-, till- eller ombyggnad får dras av. Bostadsrättens andel i en inre reparationsfond räknas bort från både försäljningspriset och inköpspriset. Beloppen står normalt på kontrolluppgiften från föreningen. Arbeten som föreningen har betalat får du inte dra av.
En bostadsrätt i en oäkta förening beskattas efter andra regler, och uppskov går som regel inte att få. Hur skatten räknas i en oäkta bostadsrättsförening står på styrelsen.se.
Ordet reavinstskatt används om vinst både på bostäder och på aktier och fonder, men för aktier och fonder gäller andra regler. Hur fondförsäljningar deklareras står i guiden deklarera försäljning av fonder, och skatten på aktier och fonder i skatterätt.se:s genomgång av kapitalvinstskatt.
Grundförbättringar räknas hela ägartiden, reparationer fem år
Renoveringar delas i två fack med olika regler.
- Grundförbättringar är nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad där planlösningen ändras, till exempel ett flyttat kök eller ett garage som blivit badrum. Hit hör också utrustning som inte fanns i bostaden förut, som en tvättmaskin där det inte funnits någon. Hela utgiften räknas, oavsett när under ägartiden arbetet gjordes. För en bostadsrätt räknas inga grundförbättringar före 1974, för ett småhus inga före 1952.
- Reparationer och underhåll innebär att du byter ut något som redan fanns, till exempel målar om, tapetserar eller byter köket utan att flytta det. Utgiften räknas bara om arbetet gjordes försäljningsåret eller något av de fem åren före, och bara till den del bostaden är i bättre skick när du säljer än när du köpte. Säljer du 2026 gäller kvitton från 2021 till 2026. I deklarationen fyller du i dem som utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. För en villa, ett fritidshus eller en ägarlägenhet gäller samma femårsgräns.
Har du bytt till något betydligt dyrare, som marmor i stället för standardkakel eller ekparkett i stället för plastmatta, delas utgiften. Merkostnaden för det exklusivare räknas som grundförbättring. Resten är reparation och underhåll och faller bort om arbetet gjordes mer än fem år före försäljningsåret. Du får heller inga reparationsavdrag om bostaden var nybyggd när du köpte den.
Tre regler gäller för båda facken:
- Förbättringsutgifterna räknas bara för de kalenderår då de tillsammans är minst 5 000 kronor. Utgiften hör normalt till det år du fick fakturan. Samma gräns gäller för villa och ägarlägenhet.
- Ditt eget arbete, verktyg, arbetskläder och utgifter som en försäkring har betalat ger inget avdrag.
- Den del av utgiften som du har fått som rotavdrag räknas inte. Därför behöver du fakturor som visar arbetskostnaden och rotavdraget. Hur rotavdraget räknas på fakturan står i guiderna till rotavdraget, rotavdrag för köksrenovering och rotavdrag för badrumsrenovering.
Saknar du kvitton kan du ändå få avdrag med ett skäligt belopp. Då behöver du annat som visar vad som gjordes och när, till exempel foton, ritningar, bygglovshandlingar, kontoutdrag eller lånehandlingar. Du kan få betala skattetillägg om du drar av utgifter som du inte har haft.
Mäklararvodet och energideklarationen får dras av från priset
Utöver mäklararvodet får du dra av utgifter för värdering, besiktning, advokat, försäkring mot dolda fel och energideklaration. Resor för att sälja bostaden och vissa utgifter för homestyling, som fotografering och hyrda möbler under visningen, räknas också. Städning, flytt, trädgårdsskötsel och möbler som du köper ger inget avdrag.
Uppskov skjuter upp skatten, men den försvinner inte
Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten på vinsten. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor och får vara högst 3 000 000 kronor gånger din ägarandel. Kostar den nya bostaden mindre än den gamla såldes för får du bara uppskov med en motsvarande del av vinsten. En ny bostad som kostar hälften av det försäljningspris du fick netto ger uppskov med halva vinsten.
Villkoren gäller båda bostäderna:
- Den sålda bostaden ska vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES och din permanentbostad. Du ska ha bott där minst ett år i följd fram till köpekontraktet, eller minst tre av de senaste fem åren. Köpte du den nya bostaden först räknas boendetiden i stället fram till det köpet, om du begär det.
- Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i en äkta förening inom EES, eller en tomt där du bygger ett småhus eller en ägarlägenhet.
- Säljer du 2026 ska den nya bostaden vara köpt tidigast den 1 januari 2025 och senast den 31 december 2027, och du ska ha flyttat in senast den 2 maj 2028.
Den årliga uppskovsräntan på cirka 0,5 procent togs bort från och med inkomståret 2021, så ett uppskov kostar ingenting medan du har det. När du säljer den nya bostaden ska uppskovet oftast återföras och beskattas, och då med den skattesats som gäller just då. Blir satsen högre än 22 procent betalar du mer än om du hade betalat direkt. Hur vinstskatten påverkar rörligheten på bostadsmarknaden tar bostadsforum.se upp i sin text om flyttskatten.
Vinstskatten betalas året efter, räntan kan börja i februari
Dagen då köpekontraktet skrivs under avgör vilket år försäljningen hör till. Tillträdet och köpebrevet spelar ingen roll. Skrev du på 2026 deklarerar du försäljningen våren 2027, på bilaga K6 för en bostadsrätt och K5 för ett småhus eller en ägarlägenhet. Deklarerar du i e-tjänsten finns bilagan förvald.
Du slipper kostnadsränta på kvarskatten om du betalar in den i förväg. För en försäljning med köpekontrakt 2026 gäller två datum:
- Det som överstiger 30 000 kronor ska vara bokfört på skattekontot senast den 12 februari 2027.
- Resterande 30 000 kronor ska vara bokfört senast den 3 maj 2027.
Betalar du inte i förväg står förfallodagen på slutskattebeskedet. Den infaller ungefär 90 dagar efter beskedet, och fram till dess betalar du låg kostnadsränta på kvarskatten.
Är vinstskatten i Kims exempel hela kvarskatten, 112 200 kronor, betalar Kim in 82 200 kronor senast den 12 februari 2027 och 30 000 kronor senast den 3 maj 2027.
Spara kvitton och fakturor i fem år efter det år du deklarerade försäljningen.
Senast faktagranskad: 27 oktober 2026. Senast uppdaterad: 5 november 2026