Köper du en billigare bostad än den du har sålt får du bara skjuta upp skatten på en del av vinsten. Hur stor del avgörs av den nya bostadens inköpspris i förhållande till den gamla bostadens försäljningspris netto. Uppskovet får aldrig bli större än 3 000 000 kronor gånger din ägarandel. Att ha uppskovet kvar kostar ingen årlig skatt sedan inkomståret 2021, men skatten på vinsten tas ut när du säljer den nya bostaden.
Rolf och Eva skjuter upp skatten på 2,5 av 4 miljoner kronor
Rolf och Eva äger villan till hälften var och har bott i den i över 20 år. De säljer den 2026 och köper en bostadsrätt i en äkta förening som saknar inre reparationsfond.
- Villan säljs för 6 200 000 kronor. Mäklararvodet är 120 000 kronor, och fotografering och hyrda möbler till visningen kostar 10 000 kronor.
- Inköpspriset med lagfart var 1 530 000 kronor, och kvitton på om- och tillbyggnader visar 540 000 kronor.
- Vinsten blir 4 000 000 kronor, alltså 2 000 000 kronor var. Utan uppskov blir skatten 22 procent, 440 000 kronor var och 880 000 kronor tillsammans.
- Lägenheten kostar 3 800 000 kronor, 1 900 000 kronor var.
Uppskovet räknas för var och en. Varje delägare har sin andel av vinsten, sin andel av taket och sin egen lägsta gräns på 50 000 kronor.
| Per person, kronor | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris netto: (6 200 000 minus 130 000) delat med två | 3 035 000 |
| Inköpspris för lägenheten | 1 900 000 |
| Vinst | 2 000 000 |
| Uträknat uppskov: 2 000 000 × 1 900 000 ÷ 3 035 000 | 1 252 059 |
| Andel av taket: 3 000 000 × 50 procent | 1 500 000 |
| Uppskov, det lägre av de två beloppen | 1 252 059 |
| Vinst som beskattas nu | 747 941 |
| Skatt nu, 22 procent | 164 547 |
Tillsammans skjuter de upp skatten på 2 504 118 kronor och betalar 329 094 kronor i skatt för försäljningsåret i stället för 880 000 kronor.
Ju billigare lägenhet, desto större del av vinsten beskattas direkt
Samma försäljning med tre olika priser på den nya bostaden. Beloppen gäller per person utom skatten, som gäller paret tillsammans.
| Den nya bostaden kostar | Uppskov per person | Vinst som beskattas nu per person | Skatt nu för paret |
|---|---|---|---|
| 6 100 000 kronor | 1 500 000 (taket) | 500 000 | 220 000 |
| 3 800 000 kronor | 1 252 059 | 747 941 | 329 094 |
| 2 000 000 kronor | 658 979 | 1 341 021 | 590 050 |
En bostad för 6 100 000 kronor är dyrare än villans försäljningspris netto, 6 070 000 kronor, och då får uppskovet omfatta hela vinsten. Ändå begränsas det av taket, eftersom vinsten per person är större än 1 500 000 kronor. De 500 000 kronor var som ligger över taket beskattas direkt.
Över 4,55 miljoner kronor ger en dyrare lägenhet inget större uppskov
När vinsten är större än taket finns ett pris där den proportionella räkningen når taket. För var och en av Rolf och Eva är räkningen 1 500 000 delat med 2 000 000, gånger 3 035 000. Det ger 2 276 250 kronor var, alltså 4 552 500 kronor för hela lägenheten. Kostar lägenheten mer än så, men mindre än 6 070 000 kronor, är det taket som avgör uppskovet.
För din egen försäljning räknar du ut gränsen så här: din andel av taket delat med din andel av vinsten, gånger din andel av försäljningspriset netto. Är vinsten per person lägre än taket finns ingen sådan gräns, och då ökar uppskovet med varje krona upp till den sålda bostadens nettopris.
Försäljningspris och inköpspris räknas annorlunda vid uppskov
Beloppen som jämförs är inte desamma som i vinstberäkningen. Bland annat räknas den inre reparationsfonden och tiden för ombyggnader på ett annat sätt, och Skatteverkets beräkningsregler är olika för olika bostadstyper. Provision, stämpelskatt och liknande utgifter räknas in även här.
- Den sålda bostaden: försäljningspriset minus försäljningsutgifter som mäklararvode och styling. För en bostadsrätt dras också andelen i den inre reparationsfonden av. Den andelen står på kontrolluppgiften KU55 från föreningen.
- En ny villa, tomt eller ägarlägenhet: inköpspriset plus lagfart och pantbrev. Här räknas också utgifter för ny-, till- och ombyggnad, men inte reparationer och underhåll. Begär du slutligt uppskov direkt räknas utgifterna fram till den 2 maj året efter försäljningsåret. Kan du inte få slutligt uppskov med hela vinsten när du deklarerar försäljningen, och vet du att du kommer att ha sådana utgifter efter den 2 maj året efter försäljningsåret, begär du i stället preliminärt uppskov. Du begär sedan slutligt uppskov på blankett K2, och då räknas utgifterna fram till den 2 maj andra året efter försäljningsåret.
- En ny bostadsrätt: inköpspriset minus andelen i den inre reparationsfonden vid köpet. En ombyggnad av lägenheten höjer inte inköpspriset, eftersom tillägget för ny-, till- och ombyggnad bara gäller fastigheter.
- En nyproducerad bostadsrätt: insatsen och upplåtelseavgiften. Tillval räknas bara om de står i upplåtelseavtalet och betalas till föreningen, inte om du betalar byggföretaget direkt.
Hade Rolf och Evas lägenhet haft en andel i en inre reparationsfond hade inköpspriset sjunkit med den andelen, och uppskovet hade minskat i samma proportion.
Uppskov kräver att villan var ert hem och att lägenheten köps i tid
Den sålda bostaden ska vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES och din permanentbostad. Du ska ha bott där minst ett år i följd fram till köpekontraktet eller sammanlagt minst tre av de senaste fem åren, och under den tiden ha varit eller borde ha varit folkbokförd där. Tiden mellan kontraktet och köparens tillträde räknas inte, även om du bor kvar. Köpte du den nya bostaden först kan du i stället räkna boendetiden fram till det köpet. Ett fritidshus ger aldrig uppskov.
Den nya bostaden ska vara ett småhus, en ägarlägenhet, en bostadsrätt eller en tomt där du bygger ett småhus eller en ägarlägenhet, i Sverige eller övriga EES. Tidsgränserna räknas från försäljningsåret:
- Säljer du 2026 ska den nya bostaden vara köpt tidigast den 1 januari 2025 och senast den 31 december 2027, och du ska ha flyttat in senast den 2 maj 2028.
- Har du köpt senast den 31 december 2026 och flyttat in senast den 2 maj 2027 begär du slutligt uppskov när du deklarerar försäljningen.
- Köper du först 2027 begär du preliminärt uppskov i deklarationen 2027 och slutligt uppskov på blankett K2 året efter.
Uppskovet kostar ingenting per år, men skattesatsen kan ändras
Den årliga skatten på cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet, uppskovsräntan, togs bort inkomståret 2021. Sedan deklarationen 2022 betalar du ingenting för att ha uppskovet kvar.
Skatten tas ut när uppskovet återförs. Det sker när du säljer den nya bostaden eller när den går till någon annan genom gåva, arv, testamente eller bodelning. Ärver en make, en sambo eller ett hemmavarande barn under 18 år bostaden räknas det inte som en försäljning. Detsamma gäller en bodelning vid skilsmässa, när ett samboförhållande upphör eller när en make eller sambo dör. I de fallen förs uppskovet i stället över till den nya ägaren.
- Det återförda beloppet beskattas med den skattesats som gäller då. I dag är satsen 22 procent om bostaden fortfarande är en privatbostad och 27 procent om den är en näringsfastighet eller näringsbostadsrätt.
- Rolfs uppskov är 1 252 059 kronor. Höjs satsen till 25 procent blir skatten på det 313 015 kronor i stället för 275 453 kronor. Sänks den blir skatten lägre.
- Köper du ännu en bostad när du säljer lägenheten läggs det gamla uppskovet till den nya vinsten och kan skjutas upp igen, inom samma tak.
- Du kan när som helst återföra en del av uppskovet frivilligt, med minst 20 000 kronor per år, eller hela det som återstår. Du kan också begära ett mindre uppskov än det högsta, men aldrig under 50 000 kronor.
Den del av vinsten som inte skjuts upp beskattas för försäljningsåret. Hur vinsten räknas fram, och när kvarskatten ska vara betald för att slippa kostnadsränta, står i guiden om vinstskatt på bostadsrätt och villa.
Senast faktagranskad: 27 oktober 2026